Quels sont les points à vérifier avant d’acheter votre maison?

Nous le savons, il est particulièrement ardu de trouver la propriété qui d’une part remplit tous vos critères, et d’autre part qui est actuellement en vente… Néanmoins, cela n’est que le début du processus ! Vous êtes conscient que l’apparence diffère souvent de la qualité du contenu, c’est pourquoi vous restez prudent face à cette bonne nouvelle. Lors de votre visite, vous allez vous assurer de la qualité effective des critères que vous recherchez, mais vous garderez également l’œil ouvert à tous vices apparents. Malheureusement, certains biens immobiliers comportent des vices cachés, et la loi est claire à ce sujet : il faut être prudent avant l’achat d’une propriété. En effet, selon l’article 1726 du Code civil du Québec, le vendeur d’une propriété a pour compte des devoirs envers l’acheteur, mais qui comporte une certaine limite.

« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »[1]

Ainsi, si un vice apparent, c’est-à-dire qui pouvait être remarqué par l’acheteur sans l’aide d’un expert, est de fait constaté par celui-ci, le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice en question. En recourant à l’expertise d’un inspecteur en bâtiment vous obtiendrez un rapport, faisant office de preuve et permettant d’entamer un procès contre le vendeur.

Le secret d’un achat immobilier serein

Si lors de la première visite du bien en question vous ne témoignez pas de problèmes apparents, c’est tant mieux. Cependant, l’inspection immobilière apporte ainsi un oeil d’expert. Pour repérer certains problèmes éventuels, des connaissances avancées sont également nécessaires: l’inspection immobilière pourrait être une étape qui change tout, en repérant les indices des vices cachés et en détectant des vices apparents.

Elle n’est pas obligatoire mais elle permet une plus grande visibilité de votre investissement potentiel, qui est à manipuler avec prudence et attention. Certains défauts du bien immobilier relevés lors d’une inspection pourraient induire un changement d’avis radical pour l’achat… Des travaux nécessaires à réaliser au sein du logement peuvent aussi devenir un argument fort pour la négociation du prix fixé par le propriétaire. Notez qu’il est également possible, selon le cas en question, de demander à ce-dernier de réaliser les travaux avant l’achat.

Une vigilance particulièrement soignée est requise pour votre investissement immobilier. Ce-dernier est un investissement élevé, qui s’appuie sur la qualité d’une propriété, dont les matériaux nécessitent une forte attention, et qui relève d’une variété riche de connaissances : maçonnerie, électricité, plomberie, etc… L’inspecteur en bâtiment a pour fonction d’analyser, repérer, évaluer l’état de chacune de ces composantes au sein de chaque bien immobilier modelé par ses propres spécificités.

Les points à vérifier avant d’acheter un bien immobilier

Nous mettons à votre disposition tous nos conseils pour vous assurer dans un premier temps de l’état général de la propriété que vous souhaiteriez acheter.

TOITURE

Vérifier l’état de la toiture est primordial avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier. Cela permet de détecter des infiltrations d’eau potentielles, ainsi que l’état du grenier.

Le jour de la visite de la propriété, prenez le temps d’évaluer le toit en étant face à la maison. La ligne du toit doit être droite et ne pas s’affaisser, sinon cela évoque la possibilité de problèmes de structures de la maison. Il est également important d’être attentif aux anomalies visibles telles que des irrégularités, et en particulier à l’état des bardeaux du toit. Ces derniers recouvrent la charpente : si certains sont ondulés, abimés, se soulèvent ou sont mêmes manquants, il est recommandé de penser à réaliser des réparations ou selon le cas de refaire la toiture. Le type de bardeaux choisi pour la toiture influe sur la durée de vie de celle-ci, qui devrait avoir une durée de vie d’environ 14 à 20 ans.

Prendre connaissance de l’année du dernier changement de la toiture serait intéressant pour obtenir une idée claire sur l’année du prochain changement. Les travaux d’une toiture neuve engendrent en effet un coût élevé.

La toiture peut également rencontrer des problèmes d’étanchéité, engendrant de l’humidité, de la perte de chaleur du logement, ou encore des dommages matériels. Assurer l’étanchéité est la fonction des solins, dont il est par conséquent important de vérifier leur état. Un mauvais état de ces composants peut permettre une infiltration d’eau sous les bardeaux, ayant pour conséquence la perte du revêtement.

Un autre élément capital de la toiture est l’état des soffites. Leur rôle est d’assurer la ventilation de la toiture : si celle-ci semble pourrie, il est recommandé d’y être attentif. Il va de pair qu’une bouche d’évacuation est nécessaire à la sortie de l’air de la toiture qui est entrée par ces composantes. En outre, les gouttières doivent être correctement fixées, non obstruées et leurs raccords doivent être étanches, sinon de l’eau s’accumulera sur le toit.

CHEMINEE

Concernant la cheminée, il est important de vérifier son étanchéité. Si elle comporte des tâches d’humidité, cela peut être le signe d’une éventuelle infiltration d’eau. C’est précisément au solin qu’il faut apporter son attention, situé autour de la base de la cheminée, qui a pour fonction de garantir son étanchéité en égouttant l’eau vers les gouttières, permettant d’éviter la stagnation de l’eau sur la surface de la toiture. Cette étanchéité évite également les augmentations de facture en chauffage. Des réparations seront à prévoir si des signes d’infiltration d’eau sont visibles.

STRUCTURE BATIMENT

Des infiltrations d’eau ou des problèmes de structures de la propriété peuvent également être déterminés grâce à des fissures, des détériorations présentes sur la structure du bâtiment concerné. A travers ces indices, c’est la qualité des fondations, des plafonds, des murs porteurs ou encore du plancher qui sera évaluée. Les planchers doivent en effet être droits et non recourbés. Si aucun élément n’est relevé à ce sujet, la structure du bien est alors saine et stable.

Au sujet de la structure du bâtiment, nous vous conseillons vivement de vous renseigner quant à la réalisation effective d’un test de pyrite réalisé par un spécialiste (devant impérativement suivre le protocole CTQM-200), qui est un minéral présent dans le remblai présent sous la dalle de béton des maisons et garages. Le vendeur devrait disposer, s’il a effectué ce test, d’un rapport d’analyse qu’il sera bon de garder en votre possession dans le cas de l’achat de la propriété. Le risque encouru par la présence de pyrite étant un gonflement de cette roche, causant des dommages considérables tels que le soulèvement de la dalle de béton, visible par le biais de fissures spécifiques dans celle-ci directement dans le garage ou le sous-sol, ou dans le plancher et les murs de fondation.

MACONNERIE

Le revêtement extérieur peut également être victime d’infiltrations d’eau et/ou de pertes d’isolation, détectables à travers des fissures, des tâches inexplicables, et l’observation minutieuse de l’avant-toit, des garde-corps, des chantepleures, ainsi que du fonctionnement correct des fenêtres et des portes. Le bois de ces-dernières ne doit évidemment pas être pourri. Faites attention à la présence essentielle de ventilations mécaniques du bâtiment, en particulier un ventilateur dans la salle de bain et une hotte dans la cuisine.

Concernant les fenêtres, si vous êtes témoin d’une condensation forte, cela indique un problème d’humidité et des risques de moisissure. Un vitrage qui n’est de plus pas doublé devra nécessairement faire l’objet d’un changement, sinon des frais de chauffage supplémentaires seront à prévoir en raison des pertes de chaleur. Il est intéressant aussi de demander la date d’installation des fenêtres au propriétaire, ainsi que l’existence d’une garantie et si celle-ci est transférable aux nouveaux acheteurs.

ISOLATION ET COMBLES

Il est important de s’assurer de l’état de l’isolation et des combles, car les travaux de ces éléments sont chers, mais peuvent aussi faire l’objet d’un argument de négociation du prix de la propriété. L’isolation est le composant déterminant de la gestion de vos consommations énergétiques, du maintien général de votre logement, et de votre impact environnemental. Un conseil : si vous constatez une variation de températures entre les pièces, c’est le signe d’une mauvaise isolation ou de la déficience du système de chauffage. N’hésitez surtout pas à demander l’accès aux factures de chauffage à l’ancien propriétaire, afin d’avoir l’esprit éclairé sur la consommation en chauffage effective du logement.

L’isolation phonique n’est pas négligeable, et vous êtes les premiers à le considérer. En effet, d’après M. Yves Joli-Coeur, avocat émérite et secrétaire général du RGCQ : « L’insonorisation devient une préoccupation de premier ordre. Avant d’acheter une unité de logement, les consommateurs se questionnent de plus en plus sur les performances acoustiques »[2]. Evaluez alors l’isolation phonique avec quelqu’un lors de la visite du bien, marchez, parlez chacun à des endroits différents de la maison pour avoir le cœur net à ce sujet. Renseignez-vous sur les matériaux utilisés pour la composition des murs et du plancher : un plancher en bois flottant permet une meilleure insonorisation des impacts, et le béton est le meilleur composant des murs pour les bruits « aériens » tels que la voix.

Au sujet de l’efficacité énergétique des combles, autrement dit du grenier, il faut s’assurer de son isolation, car la chaleur monte. De plus, vérifiez que le bois n’ait pas de traces d’humidités et qu’il ne contient pas de termites. Dans le premier cas, cela est le signe d’un manque d’isolation ou de ventilation, dans le second cas, la présence de termites est reconnue si le bois sonne creux lorsque vous le toquez.

ELECTRICITE

Le panneau électrique doit impérativement respecter les normes de sécurité du code de construction et de la Régie du bâtiment du Québec. Sa fonction est de protéger les habitants du logement, d’assurer leur sécurité, or s’il n’est pas aux normes, la possibilité d’un court-circuit ou d’une surtension n’est pas à exclure.

Concernant l’efficacité de ce panneau électrique, il est recommandé que son intensité s’élève à 200 ampères, mais ce n’est pas une obligation car des maisons peuvent être très bien alimentées en électricité avec une intensité de 150 ampères. Néanmoins, c’est un point à ne pas manquer lors de votre visite, car le propriétaire se doit de vous notifier cette spécificité inhérente à la maison.